Ten artykuł powstał na podstawie moich realizacji home stagingu na rynku szczecińskim oraz analiz raportów branżowych publikowanych przez National Association of Realtors oraz Otodom.
Czas sprzedaży to koszt inwestora
Każdy inwestor zna jedną zasadę rynku nieruchomości: czas = pieniądz.
Przy mieszkaniu o powierzchni ok. 50 m² w Szczecinie miesięczne koszty utrzymania mogą wynosić:
📊 kredyt hipoteczny → ok. 2500–3200 zł (link)
📊 czynsz administracyjny → ok. 600–800 zł (link)
➡️ razem nawet – 4000 zł miesięcznie
Utracony zysk z zamrożonego kapitału
Jeśli sprzedaż mieszkania o wartości 600 000 zł opóźni się o 3 miesiące, inwestor:
- ponosi koszty utrzymania
- blokuje kapitał
- nie może rozpocząć kolejnej inwestycji
Dlatego doświadczeni inwestorzy nie pytają: „czy mieszkanie się sprzeda?”
Pytają: „jak szybko i za ile?”
I właśnie tu zaczyna się strategiczny home staging.
Najważniejsze liczby rynku nieruchomości.
Według raportu National Association of Realtors (NAR):
97% kupujących
rozpoczyna poszukiwania nieruchomości online
73% kupujących
uważa zdjęcia za kluczowy element ogłoszenia
97% kupujących
rozpoczyna poszukiwania nieruchomości online
73% kupujących
uważa zdjęcia za kluczowy element ogłoszenia
Jak wygląda sprzedaż mieszkań w Polsce
Analizy portalu Otodom i Polska Agencja Prasowa (Biznes PAP) pokazują:
📊 średni czas obecności ogłoszenia sprzedaży mieszkania wynosi około 70 dni (link)
📊 w dużych miastach w Polsce mieszkania z rynku wtórnego sprzedają się zwykle w około 38–59 dni, choć w niektórych lokalizacjach czas ten może się wydłużyć nawet do ponad 76 dni (link)
Jeśli oferta nie przyciągnie uwagi w pierwszych tygodniach, może pozostać na rynku znacznie dłużej.
Home staging nie zmienia nieruchomości. Zmienia decyzję kupującego.
7 zasad strategicznego home stagingu dla inwestorów
1️⃣ Określ klienta przed przygotowaniem mieszkania
Największy błąd inwestorów przygotowanie mieszkania „dla wszystkich”.
W praktyce każda nieruchomość ma swoją naturalną grupę kupujących — np. kawalerka w centrum najczęściej trafia do młodych profesjonalistów lub singli.
Porada inwestorska
Najpierw określ kto kupi mieszkanie, a dopiero potem projektuj aranżację.
2️⃣ Neutralne wnętrze zwiększa liczbę kupujących
Kupujący podejmują decyzje emocjonalnie — nie tylko na podstawie liczb, ale także tego, czy potrafią wyobrazić sobie siebie w danym wnętrzu.
Według raportu NAR (link):
📊 83% agentów uważa, że home staging pomaga kupującym wyobrazić sobie nieruchomość jako przyszły dom
Porada inwestorska
Im bardziej uniwersalne wnętrze, tym większa liczba potencjalnych klientów.
3️⃣ Nie każdy remont zwiększa ROI
Jednym z najczęstszych błędów inwestorów jest przeinwestowanie remontu.
Dlatego strategiczny home staging zaczyna się jeszcze przed rozpoczęciem prac remontowych. Dzięki temu inwestor może uniknąć niepotrzebnych kosztów.
Strategiczny home staging koncentruje się na elementach o najwyższym zwrocie:
✔ odświeżenie ścian
✔ poprawa oświetlenia
✔ wymiana drobnych elementów wyposażenia
✔ uporządkowanie przestrzeni
Porada inwestorska
Każda złotówka powinna zwiększać wartość nieruchomości bardziej niż koszt jej wydania.
4️⃣ Dobrze zaplanowana przestrzeń sprzedaje metry
Wielu kupujących nie potrafi ocenić potencjału pustej przestrzeni.
Puste mieszkanie często wydaje się:
- mniejsze
- mniej funkcjonalne
- trudniejsze do oceny
📊 Według raportu NAR (link):
60% agentów twierdzi, że home staging ma wpływ na sposób, w jaki kupujący postrzegają nieruchomość
Porada inwestorska
Aranżacja mieszkania sprzedaje metry.
5️⃣ Detale budują efekt premium
Kupujący oceniają jakość mieszkania w pierwszych sekundach.
📊 Raport NAR (link) wskazuje, że:
77% agentów uważa, że programy o nieruchomościach podnoszą oczekiwania klientów.
Oznacza to, że klienci oczekują efektu „jak z katalogu”.
Porada inwestorska
Nawet drobne elementy — oświetlenie, tekstylia czy uchwyty — podnoszą postrzeganą wartość mieszkania.
6️⃣ Zdjęcia sprzedają ofertę
W świecie nieruchomości zdjęcia są pierwszym filtrem decyzji.
📊 Według raportu NAR (link)
73% kupujących deklaruje, że to zdjęcia decydują o obejrzeniu oferty.
Porada inwestorska
Zainwestuj w co najmniej 10–15 zdjęć wysokiej jakości, pokazujących zarówno przestrzeń, jak i detale premium.
7️⃣ Staging wzmacnia strategię cenową
Cena nieruchomości zawsze funkcjonuje w kontekście konkurencji.
Dobrze przygotowane mieszkanie:
✔ wyróżnia się w ogłoszeniach
✔ przyciąga więcej zapytań
✔ zmniejsza presję negocjacyjną
Porada inwestorska
Wystawienie mieszkania w standardzie „gotowe do wprowadzenia” pozwala negocjować mniej i utrzymać wyższą cenę — co bezpośrednio przekłada się na ROI inwestora.
Jak home staging skraca czas sprzedaży mieszkania
📊 Mediana sprzedaży mieszkań z rynku wtórnego
w Szczecinie = 56 dni (link)🔑 Mieszkanie przygotowane według strategicznego home stagingu w Szczecinie = 14 dni (poniżej case study)
Home staging mieszkania skrócił czas sprzedaży, aż 4 razy w porównaniu z medianą rynkową, jednocześnie zwiększając zysk inwestora.
Case study: mieszkanie po home stagingu sprzedane w 2 tygodnie
Home staging mieszkania w Szczecinie – realny przykład sprzedaży inwestycji, lipiec/sierpień 2025r.
Lokalizacja: centrum Szczecina – osiedle z wielkiej płyty
Metraż: 65 m²
Układ: 3 pokoje
Typ nieruchomości: mieszkanie inwestycyjne
Stan mieszkania przed home stagingiem
- mieszkanie po remoncie
- pusta przestrzeń
- brak aranżacji wnętrza i funkcji pomieszczeń
Przygotowanie mieszkania do sprzedaży
Mieszkanie zostało przygotowane zgodnie ze strategią home stagingu mieszkania – z funkcjonalną aranżacją pomieszczeń, spójną stylistyką wnętrza oraz profesjonalną sesją zdjęciową do ogłoszenia.
Celem było stworzenie wnętrza, w którym potencjalny kupujący może łatwo wyobrazić sobie codzienne życie.
Profesjonalny home staging pomaga:
• poprawić finalną cenę sprzedaży
• sprzedać mieszkanie dużo szybciej
• wyróżnić ofertę na portalach ogłoszeniowych
• zwiększyć atrakcyjność nieruchomości dla kupujących
Estetyka przyciąga uwagę kupujących, ale dopiero strategiczny home staging przekłada się na szybszą sprzedaż i wyższy zwrot z inwestycji.
Efekt sprzedażowy inwestycji
+5%
wzrost ceny
2 tygodnie
czas sprzedaży
przewaga rynkowa
wyróżniająca się oferta
Liczby, które powinien znać każdy inwestor
- 📊 97% kupujących zaczyna poszukiwania nieruchomości online
- 📊 83% agentów twierdzi, że staging pomaga klientom wyobrazić sobie życie w nieruchomości
- 📊 77% agentów uważa, że programy telewizyjne o nieruchomościach podnoszą oczekiwania klientów
- 📊 73% kupujących uważa zdjęcia za kluczowy element ogłoszenia
- 📊 60% agentów twierdzi, że home staging ma wpływ na sposób, w jaki kupujący postrzegają nieruchomość
Źródła: raporty NAR, Otodom.
Czy wiesz jaki jest najdroższy home staging?
Najdroższy home staging to czas, w którym mieszkanie stoi puste na rynku.
Dlatego najdroższy staging to ten, którego nie zrobisz.
Czy Twoja nieruchomość jest przygotowana do sprzedaży?
Napisz do mnie przez formularz kontaktowy, a prześlę Ci checklistę z tego artykułu.
Sprawdź też, jak wygląda współpraca ze mną.
→ Zobacz ofertę home staginguŹródła i raporty
National Association of Realtors (NAR) to największe stowarzyszenie branżowe w Ameryce, reprezentujące ponad 1,5 miliona członków zaangażowanych we wszystkie aspekty branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych.
National Association of Realtors (NAR) – Profile of Home Staging – maj 2025
Link: Raport NAR ujawnia, że home staging podnosi ceny sprzedaży i skraca czas sprzedaży
National Association of Realtors (NAR) – Real Estate in a Digital Age – wrzesień 2021
Otodom i Biznes PAP – czerwiec 2025
Link: Sprzedający mieszkania na rynku wtórnym muszą dłużej czekać na kupca – Otodom | Biznes PAP
Otodom – sierpień 2024
Link: Ogłoszenia w Otodom – jak długo się wyświetlają zanim znikną?
Total Money – luty 2026
Lustro Czynszowe – marzec 2026
Pingback: Strategiczny home staging - 7 decyzji zwiększających ROI